IPO视界｜贝壳赴美IPO 左晖信里藏玄机

逆流而上，似乎更彰显价值。

于贝壳找房而言，似乎一直在逆流而上。中概股纷纷赴港二次上市的大背景下，7月24日，贝壳集团（下称“贝壳”）正式向美国纽交所提交IPO申请，股票代码为BEKE。如果成功上市，贝壳或将成为截至目前中国企业年度最大赴美IPO项目，也是“中国居住服务平台第一股”。高盛、摩根士丹利、华兴资本、摩根大通等担任贝壳集团IPO承销商。

来源：贝壳集团招股书

据CIC报告，以2019年GTV（平台成交总额）看，贝壳找房已成为继阿里巴巴之后的中国第二大商业平台。招股书中，贝壳计划募集资金至多30亿美元，主要用于研发，以继续投资公司的平台功能和基础设施技术、新的家庭交易服务扩展、服务产品多样化及向新区域扩展业务，以及一般公司目的。

对于贝壳而言，赴美IPO让自身进入全新阶段，而这个阶段意味着什么？贝壳集团董事长左晖在招股书“致股东的一封信”中阐释了居住服务的“产业、组织、未来”关系，试图让投资人更了解贝壳。

左晖的信中，究竟透露出贝壳未来发展的哪些关键信息？

链家贝壳合体 资产打包成重要一环

左晖说：“我们是一个18年（链家）和2年（贝壳）的组织的结合体“。

2002年链家成立，距今发展18年，贝壳找房是在链家18年基础之上发展而来的，距今也有两年时间。如左晖所言，房地产服务业作为一个“前工业化”的行业，却有着大量的机会和空间被互联网和大数据进行深度重构。

实际上，2009年开始链家便与IBM合作首次试水互联网模式；2010年推出链家在线；2014年，链家推出自有的房产信息平台链家网。2018年4月，左晖准备突破自营模式局限正式宣布上线贝壳找房。在过去两年多的时间里，贝壳找房抓住了居住产业数字化的机遇，在资本的支持下，逐步成为中国最大的房产交易和服务平台。

也正是这种结合体让团队在过去的18年时间里，对这个行业进行了从标准化到线上化的改造，并形成了崭新的商业模型——贝壳。

招股书显示，2019年，贝壳共完成超过220万单交易，总计产生2.13万亿元的交易总额（GTV），同比增长84.5%。成为中国最大的房地产交易和服务平台，同时也是横跨所有行业的第二大商业平台。截至2020年6月30日，贝壳已进驻全国103个城市，连接265个新经纪品牌的超过45.6万经纪人和4.2万家经纪门店。

贝壳规模业绩迅速做大，则得益于其建立的ACN合作网络，亦可以称作贝壳平台模式。

2018年，贝壳找房建立之初，便同时成立经纪人之间的合作网络Agent Cooperation Network（ACN），使得包括购房者、卖房者、房东和房客在内的住房客户能够与房地产经纪品牌、门店和中介机构顺利进行住房交易。

ACN模式下，贝壳的另一大优势在于其拥有数据维度丰富的楼盘地图，包括房屋情况、周边交通、教育配套等信息。这一楼盘地图从2008年由链家开始构建，截至2020年6月30日，已经覆盖2.26亿套房屋信息。

业内人士分析，随着贝壳平台门店网络、用户规模的不断增加，ACN模式的规模效应或将呈指数级增长，进而反哺用户和收入的双向提升，形成良性闭环。

而面对ACN网络造成的行业“分羹无食“争议，左晖表示，“我们相信高度协作会提升每一位参与者的带宽。而协作本身使得经纪人与经纪人之间的零和博弈变成win-win的共生关系。”

“结合体”具体到此次上市主体，则表现为链家被贝壳装进IPO框架内。

2019年，原链家投资方股权已经通过协议镜像平移至贝壳找房；同时，贝壳、德佑、链家三家管理团队合并，为上市打包做足准备。贝壳方面表示，“我们拥有并运营中国地产经纪领先品牌链家，它是贝壳平台上不可分割的一部分。我们坚信链家的成功经验帮助贝壳在搭建行业基础设施和标准、贝壳快速和可持续增长方面铺平了道路。”

招股书显示，核心管理团队股权占比为51%。左晖通过Propitious Global Holdings Limited持股达28.9%，投票权46.8%。贝壳联合创始人及高管团队中，贝壳找房CEO彭永东持股为3.6%；链家联合创始人单一刚持股为1.6%；贝壳找房联席COO徐万刚持股为1.8%。

平衡长短期利益

左晖说：“贝壳对越困难和越漫长的回报越有兴趣”。

招股书显示，贝壳三大主营业务为存量房交易、新房交易、其他新兴业务，主要收入来自于住房交易和服务的费用和佣金。总收入从2017年的255亿元人民币增加12.3％至2018年的286亿元人民币，2019年则增长60.6％至460亿元人民币（65亿美元）。2017-2019年，贝壳利润率分别为18.8%、24%、24.6%，呈稳步上升趋势。

文章来源：《科技视界》 网址: http://www.kjsjzz.cn/zonghexinwen/2020/0727/412.html