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IPO视界|正荣服务：市场化发展迈入深水区 信息
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摘要：资本市场犹如一堵墙，将物业公司划分为不同的群体。围墙内外，风景各异。围墙之内，借力资本市场，物业公司大肆拼杀、攻城略地。围墙之外，物业公司各显神通，或发展、或沉沦
资本市场犹如一堵墙，将物业公司划分为不同的群体。围墙内外，风景各异。围墙之内，借力资本市场，物业公司大肆拼杀、攻城略地。围墙之外，物业公司各显神通，或发展、或沉沦。作为赴港上市的一员，正荣服务（06958.HK）有望通过资本的力量建立物业管理服务的生态体系。
成本管控能力不断增强 全国化布局雏形渐显
作为一家成立已20年的物业公司，正荣服务从上海起家，主要为住宅和非住宅物业提供物业管理服务。截至2019年底，正荣服务在管业态涵盖住宅物业及政府公建、写字楼、工业园区、学校等多种类非住宅物业。
在2017年之前，正荣服务发展缓慢，主要通过承接母公司正荣集团的项目。伴随着2017年正荣服务开始向独立第三方项目提供物业管理服务，以及正荣集团销售额快速增长，正荣服务营收与规模也随之增长。
据悉，在2017-2019年，正荣服务营收分别为2.73亿元、4.56亿元、7.16亿元，3年间涨幅高达162.49%；在管面积分别为944.6万平方米、1259.5万平方米、2293.8万平方米，3年间涨幅高达142.83%。
与此同时，正荣服务母公司正荣的销售额分别为701.5亿元、1080.2亿元、1007.1亿元，销售面积分别为380万平方米、644万平方米、844万平方米。尤其是销售面积逐年提升，为正荣服务的在管面积增长奠定了基础。
除了营收和在管面积，正荣服务的盈利表现突出。在2017-2019年，正荣服务毛利分别为0.70亿元、1.21亿元、2.44亿元，毛利率分别为25.77%、26.51%、34.14%。同期，正荣服务净利润分别为0.20亿元、0.40亿元、1.09亿元，净利率分别为7.44%、8.66%、15.24%。特别是在2019年，正荣服务净利润首次突破1亿元，净利润涨幅高达176.19%，毛利涨幅也高达102.09%。纵观各上市物业公司，正荣服务2019年的净利率及毛利率均领先于大部分上市物业同行。
正荣服务盈利能力的快速提升，主要归功于成本管控能力不断增强。在2017-2019年，正荣服务人员费用（人工成本+委外费用）之和分别为1.75亿元、2.78亿元、3.86亿元，在总成本中占比分别为86.56%、82.79%、81.86%，占比逐年下降；同期人员费用在总收入中的占比分别为64.25%、60.84%、53.92%，下降趋势更为明显。
在2017-2019年，正荣服务物业服务收入中来自于独立第三方开发项目的营收分别为0.17亿元、0.75亿元、1.14亿元，占比分别为11.84%、30.40%、33.17%。与营收贡献相比，第三方在管项目的面积增速较快。在2017-2019年，正荣服务来自于独立第三方的在管面积分别为216.4万平方米、321.4万平方米、1160.7万平方米，占比分别为22.91%、25.52%、50.60%。其中，2019年来自于第三方的在管面积首次超过来自于母公司贡献的在管面积，表明正荣服务的市场化发展取得了初步成效。
伴随着地产项目持续交付与自身市场化发展有序推进，截至2019年12月31日，正荣服务的在管项目合计达149个，覆盖34个城市，全国化布局雏形渐显。
提质增效刻不容缓 信息化建设需加强
受人工等刚性成本的影响，物业公司的运营效率屡遭诟病。伴随着在管规模持续扩大，效率更是堪忧。
来源：正荣服务招股说明书
在过去3年间，虽然正荣服务的在管面积不断扩大，但其物业费均价逐年下滑，分别为2.27元/平方米、2.22元/平方米、2.14元/平方米。
此外，从地域布局来看，截至2019年年底，正荣服务的在管项目覆盖长三角、海峡西岸、中西部及环渤海等四大区域。在2017-2019年，正荣服务长江三角洲地区物业服务营收占比从2017年的35.50%增长至2018年的50.33%，首次超过50%，并于2019年进一步增长至56.89%。
同期，海峡西岸地区及中西部地区的物业服务营收之和占比分别为61.46%、46.23%、40.24%，下滑趋势明显。而在2017-2019年，海峡西岸地区及中西部地区的在管面积占比分别为59.70%、55.64%、59.70%，3年间在管面积占比几乎未曾发生变化，说明这两个地区新增项目营收贡献能力有所降低。
因此，对于正荣服务而言，如何通过信息化建设提升企业运营效率，不断提升项目营收贡献能力显得尤为迫切。
值得注意的是，在正荣服务的招股说明书中明确提出，其他35%的募集资金将全部用于信息化相关建设，涵盖硬件升级、智能化建设、内部管理系统更新、平台运营等等。由此可知，正荣服务的信息化建设涵盖了物业公司发展的方方面面。
近年来，以绿城服务、服务为代表的物业公司纷纷加码信息化建设。以绿城服务为例，旗下绿城科技产业服务集团服务产品已涵盖园区运营、企业服务、生活服务、智慧园区等各方面。
文章来源：《科技视界》 网址: http://www.kjsjzz.cn/zonghexinwen/2020/0713/360.html